Dämmpflicht 2025 – das müssen Hausbesitzer wissen

Das Thema kurz und kompakt

Gesetzliche Vorgaben: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt die Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke sowie die Isolierung der Fassade vor, wenn mehr als 10 % der Fläche erneuert werden.

Regeln beim Hauskauf: Bei einem Eigentümerwechsel haben die neuen Hausbesitzer zwei Jahre Zeit, der Dämmpflicht nachzukommen. Allerdings gibt es auch einige Ausnahmen von der gesetzlichen Regelung.

Förderung nutzen: Die Kosten einer Wärmedämmung können durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) um bis zu 20 % reduziert werden.

Rundum-Service: Von der Energieberatung über die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) bis zur Sicherung der maximalen Fördersumme – Enter begleitet Sie bei der erfolgreichen Umsetzung der Dämmpflicht.

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Dämmpflicht laut Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Wichtigste zuerst: Eine allgemeine „Dämmpflicht” gibt es in Deutschland nicht. Stattdessen werden unter dem Begriff Dämmpflicht verschiedene Vorschriften zur Sanierung einzelner Gebäudeteile sowie zur Einhaltung bestimmter Dämmwerte zusammengefasst. Dazu zählt vor allem die Pflicht zur Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke bei nicht ausreichendem Mindestwärmeschutz. Aber auch Anforderungen an die Dämmwirkung (U-Wert) von Fenstern, Wänden und Co. sind damit gemeint. 

All diese und weitere Vorschriften der sogenannten Dämmpflicht finden sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 in Kraft ist. Das GEG fasst die zuvor bestehenden Regelungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV), dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) zusammen und bildet seit 2020 das zentrale Regelwerk für die energetische Sanierung von Gebäuden.

Was besagt der U-Wert bzw. Wärmedurchgangskoeffizient?

Der U-Wert misst die Menge an Wärme, die durch ein Bauteil (Wand, Dach, Fenster etc.) hindurchgeht und wird daher auch als Wärmedurchgangskoeffizient bezeichnet. Je kleiner der U-Wert, desto besser die Dämmwirkung.

Und was hat das mit der Dämmpflicht zu tun, fragen Sie sich jetzt? Ganz einfach: Laut Gebäudeenergiegesetz müssen bei der Sanierung von Gebäudeteilen bestimmte U-Werte eingehalten werden. So muss eine Dachdämmung beispielsweise einen U-Wert von mindestens 0,24 W/(m²K) aufweisen; gleiches gilt für die Dämmung der Fassade oder der obersten Geschossdecke. Für Fenster ist wiederum ein U-Wert von 1,3 bzw. 1,4 W/(m²K) gesetzlich vorgeschrieben.

Experten-Tipp: Die Maßeinheit W/(m²K) steht für Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Sie besagt, wie viel Wärmeenergie durch einen Quadratmeter Bauteil verloren geht, wenn die Temperaturdifferenz ein Kelvin (entspricht einem Grad Celsius) beträgt.

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Wann gilt die Pflicht zur Dämmung?

Die Dämmpflicht wird vor allem bei umfangreichen Baumaßnahmen relevant. So schreibt der § 48 im Gebäudeenergiegesetz vor, dass bei der Erneuerung von mehr als 10 % eines Bauteils (wie der Fassade oder des Daches) eine energetische Sanierung durchgeführt werden muss.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Eigentümerwechsel. Momentan besteht bei einem Eigentümerwechsel jeder Art – egal ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung – eine Zwei-Jahres-Frist zur Sanierung. Dies bedeutet, dass neue Eigentümer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern innerhalb von zwei Jahren die Anforderungen des GEG erfüllen müssen – dazu zählen allen voran der Heizungstausch sowie die Dachdämmung.

Ausnahmen von der Dämmpflicht

Die Pflicht zur Dämmung gilt nur in wenigen Fälle, etwa bei der Instandsetzung eines Bauteils oder wenn das Haus den Eigentümer wechselt. Trotzdem gibt es auch in diesen Situationen verschiedene Ausnahmen von der Dämmpflicht:

• Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Pflicht zur Wärmedämmung ausgenommen, wenn das Erscheinungsbild durch die Dämmung beeinträchtigt wird oder der Aufwand unverhältnismäßig groß wäre.
• Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits vor dem 1. Februar 2002 von ihren jetzigen Eigentümern bewohnt wurden, sind ebenfalls von Pflicht zur Dämmung des Dachs oder obersten Geschossdecke befreit. Achtung: Diese Ausnahme gilt nicht für Mehrfamilienhäuser.
• Wirtschaftliche Härtefälle: Wenn die Kosten für die Sanierung in keinem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen, kann von der Dämmpflicht abgesehen werden. Dies muss jedoch im Einzelfall geprüft und nachgewiesen werden.
• Mindestwärmeschutz: Wenn Dach und oberste Geschossdecken bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 aufweisen, besteht keine Nachrüstpflicht.

Dach und oberste Geschossdecken dämmen – Pflicht

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs ist gemäß § 47 des GEG verpflichtend. Konkret ist die Maßnahme erforderlich, wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird. In diesem Fall muss mindestens die oberste Geschossdecke zum darunterliegenden beheizten Wohnbereich gedämmt werden. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf dabei den Wert von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten.

Ist der Dachboden unbewohnt, ist es finanziell deutlich attraktiver, lediglich die oberste Geschossdecke zu dämmen. Wird das Dachgeschoss allerdings zu Wohnraum umgebaut, muss auch das Hausdach entsprechend der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes gedämmt werden. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 bereits eingehalten wird.

Dämmung der Fassade – Pflicht mit Ausnahmen

Bei der Hausfassade greift die Dämmpflicht immer dann, wenn im Zuge einer Instandsetzung mehr als 10 % der Fassadenfläche erneuert werden. In diesem Fall muss die neue Wärmedämmung laut Gebäudeenergiegesetz einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) einhalten. Gut zu wissen: Wird nur ein kleiner Riss in der Fassade ausgebessert, muss keine neue Dämmung vorgenommen werden.

Experten-Tipp: Auch wenn es keine allgemeine Verpflichtung zur Dämmung der Fassade gibt, ist sie wirtschaftlich oft sinnvoll. Das gilt insbesondere für die Einblasdämmung, bei der Dämmstoff direkt in den Hohlraum eines zweischaligen Mauerwerks eingeblasen wird. Diese Dämmmethode ist besonders kostengünstig und schnell umzusetzen.

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Kellerdecken dämmen – keine allgemeine Pflicht

Die Dämmung der Kellerdecke ist grundsätzlich nicht verpflichtend. Einzig bei Gebäuden, die vor 1984 errichtet wurden und die bisher keine ausreichende Wärmedämmung besitzen, gilt laut GEG eine Nachrüstpflicht. Andernfalls muss eine Kellerdeckendämmung nur im Rahmen einer umfassenden energetischen Sanierung ergänzt werden.

Eine Kellerdeckendämmung lohnt sich aber auch ohne gesetzliche Pflicht, da Hausbesitzer hier mit nur wenig Aufwand eine hohe Energieeinsparung erzielen können. Gerade in Altbauten erhöht die Nachrüstung der Dämmung den Wohnkomfort im Erdgeschoss.

Dämmpflicht meistern und bis zu 20 % Förderung sichern

Um die Kosten für eine Wärmedämmung zu reduzieren, steht Hausbesitzern die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zur Verfügung, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ausgezahlt wird:

• Grundförderung: Für Einzelmaßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke, des Dachs oder der Fassade erhalten Sie einen Zuschuss von 15 % der förderfähigen Kosten.
• iSFP-Bonus: Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) von Enter sichern Sie sich einen Förderbonus von zusätzlich 5 %. Damit steigt die maximale Förderhöhe auf 20 %.
• Förderhöchstbetrag: Liegt ein Sanierungsfahrplan vor, können bis zu 60.000 € als förderfähige Kosten angerechnet werden. Ohne iSFP liegt die maximal förderfähige Summe bei 30.000 €.

Enter unterstützt Sie dabei, keine Fördermittel zu verschenken. Die zertifizierten Energieeffizienz-Experten erstellen Ihren individuellen Sanierungsfahrplan, übernehmen die Antragstellung und garantieren Ihnen die maximale Fördersumme für Ihre Wärmedämmung. Wichtig: Die Förderanträge müssen immer vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden.

Fazit: Eine Dämmung lohnt sich – auch ohne Pflicht

Mit der richtigen Wärmedämmung können Hausbesitzer ihre Energiekosten senken und gleichzeitig den Wohnkomfort sowie den Immobilienwert steigern. Die oberste Geschossdecke, das Dach oder die Fassade zu dämmen, lohnt sich also gleich aus mehreren Gründen – unabhängig davon, ob die Dämmung vorgeschrieben ist oder nicht. Gleichzeitig ist es natürlich wichtig, ein Verständnis für die gesetzlichen Anforderungen zu haben und diese bei der Gebäudedämmung einzuhalten.

Enter unterstützt Sie bei der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie und stellt sicher, dass alle Vorschriften der sogenannten Dämmpflicht eingehalten werden. Die Energieeffizienz-Experten von Enter erstellen zudem einen individuellen Sanierungsfahrplan für Ihr Vorhaben und kümmern sich um die Beantragung der maximalen Fördermittel (15 % Grundförderung + 5 % iSFP-Bonus).