Sanierungspflicht meistern: Expertentipps für Hausbesitzer

Das Thema kurz und kompakt

Energieeffizienzsteigerung: Die Maßnahmen, die sich aus der Sanierungspflicht ergeben, zielen darauf ab, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und so zum Klimaschutz beizutragen.

Gebäudeenergiegesetz: Seit Inkrafttreten des GEG im Jahr 2020 und seinen folgenden Überarbeitungen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern bei energetischen Sanierungen zu mehreren Maßnahmen verpflichtet – vom Heizungstausch bis zu Dämmmaßnahmen.

Verbot von Öl- und Gasheizungen: Ab 2024 ist der Einbau neuer Öl- und Gasheizungen in den meisten Fällen untersagt (§ 71 GEG). Neue Heizungsanlagen müssen mindestens zu 65 % aus erneuerbarer Energien betrieben werden.

Umfangreiche Baumaßnahmen: Ebenso greift die Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen, die mehr als 10 % eines Bauteils betreffen (§ 48 GEG). Hier müssen ab sofort energetische Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden.

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Rechtliche Grundlagen: Was ist die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht beschreibt eine gesetzliche Vorgabe, die Hausbesitzer dazu verpflichtet, bestimmte energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um den Energieverbrauch ihrer Gebäude zu senken und die Umweltbelastung zu reduzieren. In Deutschland sind die zentralen Regelungen zur Sanierungspflicht im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankert, das seit 2020 gilt.

Das GEG fasst die zuvor bestehenden Regelungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV), dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) zusammen und bildet somit das zentrale Regelwerk für die energetische Sanierung von Gebäuden.

Wozu gibt es die Sanierungspflicht?

Ein großer Teil der jährlichen Treibhausgasemissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor, der laut dem dena Gebäudereport 2022 ca. 40 % der CO₂-Emissionen verursacht. Um diesen Anteil zu verringern, soll die Energieeffizienz von Gebäuden verbessert werden. Die Welt der Immobilien ist einem ständigen Wandel unterworfen, wobei die Sanierungspflicht für Eigentümer zu einem Schlüsselthema geworden ist. Dieses komplexe Feld beinhaltet gesetzliche Anforderungen, die sowohl kurz- als auch langfristige Auswirkungen auf Immobilienbesitzer haben.

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Zusammenfassend verfolgt das Gesetz drei Ziele:

• Energieeinsparung: Ein zentrales Ziel der Sanierungspflicht ist die Reduktion des Energieverbrauchs von Gebäuden. Maßnahmen wie die Dämmung der Gebäudehülle, die Modernisierung der Heizanlage oder die Nutzung erneuerbarer Energien sollen dazu beitragen, den Energiebedarf zu senken. Dies führt nicht nur zu einer Verringerung der Energiekosten für Hausbesitzer, sondern auch zu einer besseren Energiebilanz des Gebäudes.
• Klimaschutz und Nachhaltigkeit: Die Sanierungspflicht unterstützt die nationalen und europäischen Klimaziele, die eine signifikante Reduktion der CO₂-Emissionen vorsehen. Durch energetische Sanierungen wird der Ausstoß von Treibhausgasen reduziert, was einen direkten Beitrag zum Umweltschutz und zur nachhaltigen Entwicklung leistet. Deutschland hat sich verpflichtet, bis 2045 klimaneutral zu sein, und die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein wichtiger Bestandteil dieser Strategie.
• Erhöhung des Wohnkomforts und des Gebäudewerts: Energetische Sanierungen verbessern den Wohnkomfort durch ein besseres Raumklima und reduzieren Probleme wie Schimmelbildung. Zudem führen sie oft zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Ein energetisch saniertes Gebäude ist für potenzielle Käufer oder Mieter attraktiver und erzielt in der Regel höhere Marktpreise.

Wann greift die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht wird vor allem bei umfangreichen Baumaßnahmen relevant. So schreibt der § 48 im GEG vor, dass bei der Erneuerung von mehr als 10 % eines Bauteils (wie der Fassade, Geschossdecke oder des Daches) auch energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, um die GEG-Vorgaben zu erfüllen.

Ab 2024 tritt zudem eine wichtige Neuerung in Kraft: Beim Heizungstausch müssen neu installierte Heizsysteme mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Verpflichtend ist dies jedoch nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsimmobilien gelten andere Regelungen: Bestehende Heizungen, auch solche, die fossile Brennstoffe nutzen, dürfen weiterhin betrieben und defekte Anlagen repariert werden. Wenn eine Heizung irreparabel ist, gibt es Übergangsfristen für den Austausch.

Ein weiterer wichtiger Aspekt der Sanierungspflicht ist die Beachtung der Energieeffizienzklassen von Gebäuden. Energieeffizienzklassen, wie sie in Energieausweisen dargestellt werden, geben Auskunft über den Energieverbrauch eines Gebäudes. Je höher die Effizienzklasse (z. B. A, B, C), desto geringer ist der Energieverbrauch. Gebäude in niedrigeren Effizienzklassen (z. B. E, F, G) müssen oft umfassende Sanierungsmaßnahmen durchlaufen, um den gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz gerecht zu werden.

Bis 2030 sollen gemäß der EU-Sanierungspflicht Häuser mit der Klasse G und F mindestens auf E gebracht werden, ab 2033 soll dann mindestens D erreicht werden. Starten Sie jetzt alle nötigen Maßnahmen in Zusammenarbeit mit Enter!

Aktuelle Entwicklungen zur Sanierungspflicht 2030: Am 12. März 2024 hat das Europäische Parlament strengere Energieeffizienzstandards für Gebäude beschlossen. Bis 2033 sollen alle Gebäude mindestens die mittlere Effizienzklasse F erreichen, und ab 2030 müssen Neubauten als Nullemissionsgebäude gebaut werden.

Gibt es eine Sanierungspflicht beim Altbau?

Ja, in vielen Fällen unterliegt ein Altbau der Sanierungspflicht. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht spezifische Regelungen für ältere Gebäude vor, um sicherzustellen, dass auch diese energetisch auf einen modernen Stand gebracht werden. Die Sanierungspflicht für Altbauten zielt darauf ab, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen zu reduzieren, was nicht nur den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sondern auch langfristige Kosteneinsparungen und eine Wertsteigerung der Immobilie ermöglicht.

Dach dämmen und Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches ist gemäß § 47 des GEG eine der zentralen Sanierungspflichten. Diese Maßnahme ist erforderlich, wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird. In diesem Fall muss mindestens die oberste Geschossdecke zum darunterliegenden beheizten Wohnbereich den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz entsprechen. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf dabei den Wert von 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Alternativ kann die Sanierungspflicht durch die Dämmung des Daches erfüllt werden, sofern der U-Wert eingehalten wird.

Heizung Sanierungspflicht: Verbot von Öl- und Gasheizungen (§ 72 GEG)

Ein weiterer wesentlicher Punkt betrifft den Austausch von Heizkesseln, insbesondere bei Öl- und Gasheizungen. Nach § 72 GEG muss bei einem Eigentümerwechsel die bestehende Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre ist. Es gibt allerdings Ausnahmen, die bestimmte Arten von Heizkesseln (z. B. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen) sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt betragen. Auch Heizungen, die ausschließlich der Warmwassererzeugung dienen, fallen nicht unter diese Regelung.

Altbausanierung: Dämmung wasserführender Rohre (§ 71 GEG)

Die energetische Sanierung gemäß § 71 GEG umfasst auch die Dämmung von wasserführenden Rohren. Dies ist besonders in Heizungskellern relevant, wo ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen oft zu unnötigem Wärmeverlust führen. Die Sanierungspflicht schreibt vor, dass diese Rohre gemäß den Vorgaben der GEG-Sanierungspflicht gedämmt werden müssen. Dabei gibt es konkrete Anforderungen bezüglich der Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht.

Für wen besteht eine Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht in Deutschland betrifft verschiedene Gruppen von Gebäudeeigentümern und Nutzern. Hier sind die wichtigsten Kategorien:

• Besitzer älterer Immobilien: Besonders Besitzer von Altbauten, die vor dem Jahr 1978 errichtet wurden und bislang keine umfassende energetische Sanierung erfahren haben, sind zur Durchführung bestimmter Maßnahmen verpflichtet. Diese Gebäude entsprechen häufig nicht den heutigen energetischen Standards und müssen daher nachgerüstet werden.
• Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Ebenfalls greift nach GEG die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel, etwa durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb bestimmte energetische Maßnahmen, wie z.B. die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, umsetzen, falls diese noch nicht vorhanden ist.
• Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten: Hier gelten zusätzliche Vorschriften, die über die allgemeinen Anforderungen hinausgehen können, insbesondere in Bezug auf die Heizungsmodernisierung und Dämmung.
• Gewerbliche Eigentümer: Auch gewerbliche Immobilieneigentümer sind zur Einhaltung der energetischen Sanierungspflichten verpflichtet, um den Energieverbrauch zu reduzieren und den CO₂-Ausstoß zu minimieren.

Die Einhaltung der Pflicht zur energetischen Sanierung ist für alle Betroffenen nicht nur eine gesetzliche Anforderung, sondern auch eine Chance, durch energetische Sanierungen langfristig Kosten zu sparen, den Immobilienwert zu steigern und einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten. Enter unterstützt als Rund-um-Sanierungspartner nicht nur bei der Energieberatung, sondern erstellt auch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) mit allen Modernisierungsmaßnahmen und garantiert Ihnen so die maximale Fördersumme.

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Was ist beim Eigentümerwechsel zu beachten?

Momentan besteht bei einem Eigentümerwechsel jeder Art die Zwei-Jahres-Frist zur Sanierung. Im Kern bedeutet das, dass die neuen Eigentümer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern unabhängig von der Art des Erwerbs dazu verpflichtet sind, innerhalb von zwei Jahren die Grundanforderungen der GEG-Sanierungspflicht zu erfüllen und die Altheizung auszutauschen sowie das Dach zu dämmen.

Bei einem Eigentümerwechsel ist es ratsam, den energetischen Zustand der Immobilie genau zu überprüfen. Dies umfasst die Prüfung der Heizungsanlage, der Dämmung und anderer baulicher Komponenten, die den Energieverbrauch beeinflussen. Eine professionelle Energieberatung kann dabei helfen, den Ist-Zustand zu erfassen und notwendige Maßnahmen zu identifizieren.

Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?

Die Einhaltung der Sanierungspflicht wird durch verschiedene Behörden und Institutionen überwacht. Diese Kontrolle dient dazu sicherzustellen, dass die gesetzlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und anderer relevanter Vorschriften zur energetischen Sanierung von Gebäuden eingehalten werden.

Die primäre Verantwortung für die Überwachung der Sanierungspflicht liegt bei den lokalen Bauämtern und den zuständigen Energiebehörden. Diese Behörden können sowohl auf Eigeninitiative als auch auf Anzeige hin aktiv werden. Sie prüfen, ob die energetischen Mindeststandards eingehalten werden und ob die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen fristgerecht umgesetzt wurden.

In einigen Fällen übernehmen Schornsteinfeger und zertifizierte Energieberater eine Kontrollfunktion. Sie sind oft die ersten, die auf energetische Mängel hinweisen, insbesondere bei der Überprüfung von Heizungsanlagen. Bei bestimmten Maßnahmen, wie dem Austausch veralteter Heizsysteme, können sie eine entscheidende Rolle spielen.

Eigentümer sind verpflichtet, Nachweise über die Durchführung der vorgeschriebenen Maßnahmen zu erbringen. Dies kann durch Dokumentationen, Energieausweise oder Berichte von Energieberatern geschehen. Wenn diese Nachweise nicht rechtzeitig oder unvollständig erbracht werden, können die zuständigen Behörden Sanktionen verhängen.

Was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?

Bei Nichteinhaltung der Sanierungspflichten oder wenn Maßnahmen nicht innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen umgesetzt werden, drohen verschiedene Konsequenzen. Werden die Sanierungspflichten nicht erfüllt, können empfindliche Bußgelder verhängt werden. Die Höhe der Bußgelder variiert je nach Schwere des Verstoßes und der Dauer der Nichteinhaltung.

In gravierenden Fällen können die Behörden eine Zwangssanierung anordnen. Dies bedeutet, dass die Maßnahmen unter Aufsicht der Behörden und auf Kosten des Eigentümers durchgeführt werden müssen. In manchen Fällen können Verstöße gegen die Sanierungspflicht auch ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden, was langfristige Folgen für den Eigentümer haben kann, insbesondere bei zukünftigen Verkäufen der Immobilie.

Wann kommt es zur Zwangssanierung?

Eine Zwangssanierung ist ein rechtliches Instrument, das dann zum Einsatz kommt, wenn Eigentümer ihre Immobilien nicht gemäß den gesetzlichen Vorgaben zur Energieeffizienz sanieren. Grundsätzlich gibt es in Deutschland keinen gesetzlichen Sanierungszwang. Allerdings kann in gewissen Bereichen eine energetische Sanierungspflicht bestehen, die bei extremen Verstößen Strafen wie Bußgelder mit sich führen kann. Zu Sanktionen kann es kommen, wenn:

• Eindeutige Verstöße gegen das GEG vorliegen: Dies betrifft Situationen, in denen Eigentümer wiederholt oder gravierend gegen die Vorgaben der Sanierungspflicht des GEG verstoßen haben, beispielsweise durch das Unterlassen notwendiger Sanierungsmaßnahmen am Haus.
• Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung: Wenn durch den Zustand des Gebäudes eine Gefahr für die Bewohner oder die Öffentlichkeit entsteht.
• Versäumnis von Fristen: Wenn Eigentümer gesetzte Fristen für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen nicht einhalten.

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Welche Ausnahmen gibt es bei der EU-Gebäude-Sanierungspflicht?

Obwohl sie viele Immobilieneigentümer betrifft, gibt es bei der Sanierungspflicht bestimmte Ausnahmen und Sonderregelungen. Zum Beispiel sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits am 1. Februar 2002 bewohnt wurden, von der Dämmungspflicht für Dächer oder Obergeschosse befreit. Diese Ausnahme gilt jedoch nicht für Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Zusätzlich gibt es Regelungen für Gebäude, bei denen die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht vertretbar wären  (§ 102 GEG). Für solche Härtefälle kann von der vollständigen Erfüllung der Sanierungspflicht abgesehen werden, sofern der Eigentümer nachweisen kann, dass die Kosten für die Sanierung in keinem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen.

Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind in vielen Fällen ebenfalls von der Sanierungspflicht befreit. Dies betrifft insbesondere Nebengebäude wie Garagen oder Gartenhäuser, die keinen wesentlichen Einfluss auf den Gesamtenergieverbrauch eines Grundstücks haben.

Sanierungspflicht und Denkmalschutz

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft denkmalgeschützte Gebäude, da sie oftmals abweichende energetische Anforderungen erfüllen müssen (§ 105 GEG). Bei diesen Immobilien können die Anforderungen an die energetische Sanierung aufgrund des Denkmalschutzes eingeschränkt sein. In solchen Fällen müssen Eigentümer eng mit den Denkmalschutzbehörden zusammenarbeiten, um eine Lösung zu finden, die sowohl den Denkmalschutz als auch die Energieeffizienz berücksichtigt.

Maßnahmen wie die Dämmung der Fassade oder des Dachs sind oft nicht möglich, da sie die historische Optik und Bausubstanz beeinträchtigen könnten. In solchen Fällen sind andere, weniger invasive Maßnahmen, die das Gebäude energetisch verbessern, in Betracht zu ziehen.

Jegliche energetische Maßnahmen, die an einem denkmalgeschützten Gebäude vorgenommen werden sollen, müssen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Hierbei muss gewährleistet sein, dass die Maßnahmen den Denkmalschutzvorgaben entsprechen und keine irreversiblen Schäden verursachen.

Sanierungskosten: Welche Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten gibt es?

Da jede Immobilie unterschiedlich ist und der Sanierungsbedarf individuell ausfällt, lassen sich pauschale Preise für ein Sanierungsprojekt nicht festlegen. Da in absehbarer Zukunft keine Öl- und Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen, ist Ihr Kostenaufwand außerdem abhängig davon, für welche Heizanlage Sie sich entscheiden.

Um die Kosten zu amortisieren, stellt der Bund im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, auf die Verbraucher und Hausbesitzer zurückgreifen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss für den Umbau eines Bestandsgebäudes zum Effizienzhaus sowie für den Neubau und ermöglicht bis zu 70 % Zuschuss für den Heizungstausch. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt bis zu 20 % Zuschuss für Einzelmaßnahmen, die ein Gebäude energieeffizienter machen, wie Dämmmaßnahmen oder Fenster- und Türentausch. Der Enter Förderservice unterstützt Sie beim Stellen der nötigen Anträge für Ihre staatliche Förderung.

Seit 2020 können Hausbesitzer energetische Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Dies ermöglicht es, 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre von der Steuer abzusetzen. Dies stellt eine weitere attraktive Möglichkeit dar, die Kosten einer energetischen Sanierung zu senken.

Eigentümerinnen und Eigentümer können auch auf regionale Förderangebote zurückgreifen, die allerdings von Region zu Region unterschiedlich ausfallen. Enter berät Sie zu aktuellen sowie lokalen Förderungen und sichert Ihnen die maximale Förderhöhe. Jetzt kostenlos anfragen!

Fazit: Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen und maximale Fördersumme sichern

Die Sanierungspflicht stellt für Hauseigentümer eine bedeutende Verantwortung dar, bietet aber gleichzeitig die Möglichkeit, ihre Immobilien nachhaltiger, effizienter und wertvoller zu gestalten. Die erfolgreiche Umsetzung erfordert eine sorgfältige Planung, ein Verständnis der gesetzlichen Anforderungen und die Auswahl der richtigen Partner für die Durchführung der Maßnahmen. Enter bietet als Rundum-Sanierungspartner bei der Realisierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen und den daraus resultierenden Einsparpotenzialen einen entscheidenden Mehrwert:

• Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Enter erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan, der auf die spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten des Hauses abgestimmt ist. Dieser Plan bietet eine klare Richtlinie für die Durchführung effektiver Sanierungsmaßnahmen in sinnvoller Reihenfolge und bietet 5 % zusätzliche Förderung.
• Zugang zu geprüften Handwerkern: Durch die Vermittlung von qualifizierten und geprüften Handwerkern sorgt Enter dafür, dass die Sanierungsarbeiten professionell und effizient durchgeführt werden und Sie keine Zeit mit der Handwerkersuche vergeuden.
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